Drodzy Sadybianie,
W ostatnich latach TSK MOS otrzymywało liczne uwagi mieszkańców osiedla Miasto-Ogród Sadyba na temat uciążliwości firm działających w istniejących budynkach mieszkalnych tj. hałas, zanieczyszczanie, zajęcie ogródka na działalność gospodarczą, zwiększony ruch samochodowy na ulicach dojazdowych, parkowanie w niedozwolonych miejscach, czy też blokowanie wjazdów na posesje.
Sygnalizowano, ponadto że prowadzone działalność nie charakteru lokalnego ale ogólnomiejski na dużą skalę. Aby podać tylko jeden przykład z Sadyby - przy ul. Zawojskiej 5 działała firma kurierska, która urządziła parking kilkunastu motorowerów (patrz zdjęcie na końcu artykuł) w ogrodzie. Konsekwencje ponosili mieszkańcy narażeni na hałas i spaliny. Firma została zlikwidowana po interwencji PINB zawiadamianego przez mieszkańców oraz wsparciu TSK MOS.
Towarzystwo ma obowiązek czuwać nad zachowaniem Miasta-Ogrodu jako miejsca dogodnego do życia - przy czym należy podkreślić nadrzędność funkcji mieszkalnej osiedla nad innymi funkcjami. Podstawową funkcją osiedla jest funkcja mieszkalna powinny być jakoby uzupełniające.
Dlatego poniższy poradnik skierowany jest do Państwa w ramach przypomnienia przepisów obowiązujących na terenie naszego historycznego i unikalnego osiedla.
Usługi na terenie każdego osiedla są oczywiście niezbędne, w szczególności jeśli dotyczą usług lokalnych, które zaspakajają podstawowe potrzeby mieszkańców. Jednocześnie nie należy zapomnieć, że nie mogą one być uciążliwe dla mieszkańców, w szczególności dla osób zamieszkałych w ich sąsiedztwie, tzn. ich uciążliwość nie może wykraczać poza przestrzeń lokalu, w którym działalność usługowa jest prowadzona.
W grudniu 2014 roku został uchwalony przez Radę m.st. Warszawy Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru Miasto-Ogród Sadyba część I (Uchwała Nr XCII/2350/2014 z dnia 16.10.2014 r.). Zapisy tego planu szczegółowo regulują możliwości prowadzenia działalności usługowej tj.: miejsca jej lokalizacji, ich rodzaj, maks. powierzchnię usług itp. Tereny usług (U) oraz tereny innych usług, m.in. sportu (US), kultury (UK), zdrowia (UZ), administracji (UA) itd., dla których funkcja usługowa jest przeznaczeniem podstawowym zostały wyznaczone w planie miejscowych jako odrębne tereny. Zazwyczaj są to obszary już zagospodarowane pod daną funkcję, jak na przykład przychodnia zdrowia przy ul. Morszyńskiej, czy korty tenisowe przy ul. Jodłowej.
Istotne zapisy dla mieszkańców dotyczą jednak ustaleń planu miejscowego, które dopuszczają usługi w ograniczonym zakresie (przeznaczenie dopuszczalne) dla istniejącej zabudowie mieszkaniowej.
Najważniejsze z nich to:
1. Na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną MW jako przeznaczenie dopuszczalne plan dopuszcza usługi podstawowe, których powierzchnia użytkowa nie będzie wynosiła więcej niż 30% powierzchni całkowitej budynku, wyłącznie w formie lokali usługowych wydzielonych w piwnicach i parterach budynków mieszkalnych oraz infrastruktura techniczna, konieczne zaplecze techniczne, drogi wewnętrzne i miejsca postojowe realizowane w postaci garaży wbudowanych lub miejsc parkingowych na terenie.
2. Na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną MN (dotyczy to zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie budynków wolnostojących, bliźniaczych, szeregowych i atrialnych), plan dopuszcza przeznaczenie dopuszczalne w postaci usług podstawowych, których powierzchnia użytkowa nie będzie wynosiła więcej niż 30% powierzchni całkowitej budynku, wyłącznie w formie lokali wbudowanych w budynki mieszkalne oraz infrastruktura techniczna, konieczne zaplecze techniczne, drogi wewnętrzne i miejsca postojowe realizowane w postaci garaży wbudowanych lub miejsc parkingowych na terenie,
Należy też pamięta, iż na terenie objętym planem miejscowym mogą działać jedynie usługi nieuciążliwe, a na terenach gdzie funkcją podstawową jest zabudowa mieszkaniowa dodatkowo tylko usługi podstawowe. Poniżej przytaczamy te dwie definicje usług, które są bardzo ważne przy wyborze działalności usługowej w budynkach przeznaczonych w planie pod zabudowę mieszkaniową:
a) usługi podstawowe – należy przez to rozumieć usługi nieuciążliwe na obszarach zabudowy mieszkaniowej, których zasadniczym zadaniem jest zaspokajanie potrzeb mieszkańców i użytkowników okolicznych obszarów, realizowane na łącznej powierzchni użytkowej nie większej niż 300 m2
b) usługi nieuciążliwe - należy przez to rozumieć działalność usługową nie stwarzającą uciążliwości dla środowiska wykraczającej poza przestrzeń lokalu, w którym jest wykonywana oraz dla lokali sąsiednich o innym przeznaczeniu, w szczególności nie powodującą emisji hałasu, wibracji, zanieczyszczenia powietrza, wód i gruntu, wytwarzania promieniowania i pól elektromagnetycznych, wytwarzania ścieków i odpadów innych niż komunalne oraz nie powodującą znaczącego wzrostu ruchu pojazdów samochodowych w otoczeniu lokalu usługowego.
Powyżej przedstawiliśmy bardzo ogólne ustalenia planu miejscowego. Dokładne zapisy dotyczące warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym jakiego rodzaju usługi mogą być prowadzone w budynkach o funkcji podstawowej mieszkaniowej (np. handel, gastronomia, itd.), znajdą Państwo w ustaleniach szczegółowych planu dla danego kwartału zabudowy, w tym dla konkretnej działki. Istnieją też wyjątki gdzie dopuszczona jest funkcja usługowa w 100% budynku (np. działalność gastronomiczna - na ul. Zakręt róg Jodłowej).
Należy pamiętać, iż rozpoczęcie jakiejkolwiek działalności usługowej w budynkach mieszkalnych, czy też na terenie nieruchomości wiąże się z uzyskaniem w Urzędzie Dzielnicy Mokotów zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku, terenu oraz dodatkowo odpowiedniego pozwolenia Stołecznego Konserwatora Zabytków (cały obszar objęty ustaleniami planu miejscowego wpisany jest do rejestru zabytków). Wiąże się to też ze znacznym zwiększeniem opłat od nieruchomości.
Osoby łamiące wyżej wymienione przepisy muszą się liczyć z konsekwencjami prawnymi wynikającymi z Prawa Budowlanego i Ustawy o Ochronie Zabytków i Opieki nad Zabytkami, w tym karami finansowymi.
Mamy nadzieję, że przypomnienie powyższych regulacji pozwoli Państwu uniknąć problemów przy podejmowaniu decyzji co do wykorzystywania własnej nieruchomości, budynku lub jego części jak też może okazać się przydatna w edukacji Waszych sąsiadów.
Plan miejscowy - zał. graficzny oraz tekst planu miejscowego jest dostępny na stronie: http://www.architektura.um.warszawa.pl/plany_uchwalone_mokotow
Pozdrawiamy,
Zarząd TSK MOS
