Sadyba pozostanie zielona i wolna od intensywnej zabudowy. Tak wynika z planu rozwoju Warszawy, który uchwalili stołeczni radni 10 października 2006 r. To wielkie zwycięstwo Towarzystwa Miasta-Ogród Sadyba, które miało wiele zastrzeżeń do poprzedniej wersji tego planu i w maju 2006 r. zgłosiło do niego 8 wniosków z poprawkami. Kilka z tych wniosków zostało początkowo odrzuconych przez p.o. prezydenta Warszawy, Kazimierza Marcinkiewicza. Dopiero dzięki wsparciu radnego z Sadyby Marcina Jastrzębskiego, zostały one ostatecznie wprowadzone do dokumentu i przegłosowane przez radnych.
Ogólne wytyczne już są
Powyższy dokument, zwany oficjalnie studium zagospodarowania przestrzennego, określa na razie tylko najważniejsze, ogólne zasady zagospodarowania w Warszawie. Jest wewnętrznym dokumentem dla urzędników, który podpowiada im, jakie są intencje miasta wobec orzekanych obszarów. Po to, by – do czasu uchwalenia szczegółowych planów miejscowych dla tych obszarów - nie wydawali decyzji sprzecznych z tymi intencjami. Z punktu widzenia mieszkańców Sadyby, studium – jako wewnętrzny dokument urzędowy - nie ma jednak praktycznego znaczenia. Realne konsekwencje będzie rodził dopiero przyszły plan miejscowy. To w nim będzie bowiem zapisane, co każdy właściciel działki na Sadybie może zmienić – np. jak bardzo może rozbudować swój dom, jakich użyć materiałów, czy jakim kolorem pokryć elewację.
Szczegółowy plan dopiero będzie
I tu kolejna miła wiadomość. Na wniosek Towarzystwa Miasto-Ogród Sadyba i znowu przy silnym wsparciu radnego Marcina Jastrzębskiego, Rada Warszawy przyjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planów miejscowych dla rejonu Jeziorka Czerniakowskiego i dla Miasta-Ogrodu Sadyba (po raz pierwszy nazwa „Miasto-Ogród Sadyba” widnieje w oficjalnym dokumencie planistycznym! Dotąd obszar ten był oznaczany jako Sadyba Fort). Stało się to na ostatniej sesji ustępującej Rady Warszawy, 26 października 2006 r. Decyzja radnych oznacza, że w ciągu najbliższych kilku lat powstanie szczegółowy akt prawny opisujący sposób zagospodarowania każdej działki na Sadybie. Dzięki niemu każdy nowy i istniejący właściciel domu będzie z góry wiedział, jakie są dopuszczalne przez urząd granice rozbudowy i jakie wymogi musi spełnić przyszły dom, by dostać pozwolenie na budowę. Plan miejscowy przyspieszy też wydawanie decyzji urzędowych – bo kryteria oceny będą jasne, precyzyjne i jednoznaczne dla obu stron: dla inwestora i dla urzędnika. Szczegółowego planu miejscowego dla Miasta-Ogrodu Sadyba jeszcze nie ma i długo nie będzie. Ale już teraz – dzięki uchwalonemu studium – wiadomo, jakie będą ogólne zasady obowiązujące wszystkich właścicieli domów na osiedlu. Oto, co znalazło się ostatecznie w studium:
Ogólne wskaźniki dla całego Miasta-Ogrodu Sadyba
Dla obszaru Miasta-Ogród Sadyba stołeczni radni ustalili następujące – w ocenie Zarządu Towarzystwa korzystne - wskaźniki dotyczące zagospodarowania i użytkowania:
1. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 60% (a nie 40-60%, jak w pierwszej wersji studium; zmiana ta została wprowadzona na wniosek Towarzystwa), Oznacza to, że aż 60% działki musi mieć grunt rodzimy, który pozostaje niezabudowany powierzchniowo lub kubaturowo i nie stanowi nawierzchni dojazdów ani dojść pieszych. Za powierzchnię biologicznie czynną nie uznaje się powierzchni tarasów i stropodachów urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki. Obecnie powyższy wskaźnik wynosi w naszym Mieście-Ogrodzie ok. 70%.
2. wysokość zabudowy – maks. 12 m nad poziom terenu,
3. wskaźnik intensywności zabudowy brutto (czyli stosunek powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji nadziemnych budynków liczonej w zewnętrznym obrysie murów do powierzchni terenu) – 1,0.
Przeznaczenie konkretnych miejsc w Mieście-Ogrodzie
Ponadto, na wniosek Towarzystwa uchwalono w studium kilka zmian w przeznaczeniu konkretnych wycinków naszej okolicy.
1.Skwerek przy Jodłowej. Zmieniono przeznaczenie skwerku. Pierwotnie (tj. w projekcie studium) miał być on przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, oznaczoną skrótem M2. Po interwencji Towarzystwa został przeznaczony pod tereny zieleni urządzonej (ZP1) jako teren wyłączony spod zabudowy. Nie oznacza to wprowadzenia nowej funkcji dla tego terenu, lecz utrzymanie dotychczasowej – takiej, która istnieje od czasu powstania założenia urbanistycznego Miasto-Ogród Czerniaków do dziś. Obecnie działka jest własnością miasta.
2. Fort IX przy Powsińskiej. Zmieniono przeznaczenie części Fortu. W projekcie cały Fort miał być przeznaczony pod usługi forteczne. Na wniosek Towarzystwa, radni zgodzili się inaczej potraktować zachodnią część tego terenu (tą położoną w głąb działki, na tyłach kazamat). Uchwalono, że będzie ona przeznaczona pod tereny „zieleni urządzonej w ramach systemu fortecznego XIX–wiecznej Twierdzy Warszawa”. Oznacza to, że 90% tej działki będzie zajmować zieleń, a tylko 10% urządzenia i instalacje z nią związane (np. ścieżki). W ten sposób Fort wraz z otoczeniem (tj. z fosą) oraz istniejącym parkiem pomiędzy ul. Okrężną i Powsińską będzie stanowić całość jako zespół zieleni urządzonej (ZF). Teren ten, niezagospodarowany przez muzeum, będzie dostępny publicznie i połączy się z istniejącym parkiem. Wschodnia część terenu, zajmowana obecnie przez Muzeum Wojska Polskiego i ograniczona do kazamat i przestrzeni między kazamatami a fosą, pozostanie natomiast przeznaczona pod usługi forteczne.
3. Otulina Jeziorka Czerniakowskiego. Pierwotnie, w projekcie studium, proponowano, by cały teren wokół Jeziorka (tzw. Delta) był przeznaczony pod usługi sportowe z możliwością zabudowy do 40% powierzchni obiektami kubaturowymi o wysokości do 12 metrów. Oznaczało to, że mogłaby tu powstać hala sportowa podobna rozmiarami do klubu Sinnet przy ul. Gołkowskiej. Sęk w tym, że jest to najbliższe sąsiedztwo rezerwatu przyrody „Jeziorko Czerniakowskie”, połowa tej działki leży w otulinie tego rezerwatu, a całość - w Warszawskim Obszarze Chronionego Krajobrazu. Aby nie dopuścić do gruntownego przekształcenia chronionego terenu, Towarzystwo proponowało zmianę jego przeznaczenia i zakwalifikowanie go w całości jako teren zieleni urządzonej, wyłączony spod zabudowy (ZP1). Niestety, nasze starania zakończyły się powodzeniem tylko częściowo. Tylko bowiem część działki udało się przeznaczyć w studium pod tereny zieleni urządzonej. Stołeczni radni zdecydowali podzielić ten teren następująco:
Jedna część. Część działki, która obejmuje obszar od brzegu Jeziorka do kanału odchodzącego w kierunku Wilanowa, została przeznaczona na tereny zieleni urządzonej z udziałem terenów sportu i rekreacji, zwane ZP2. Oznacza to, że na tym terenie zieleń stanowić będzie min. 70% powierzchni (a nie min. 90%, jak wnioskowało Towarzystwo, domagając się funkcji ZP1). Utrzymane zostaną istniejące wartościowe zadrzewienia i naturalna roślinność, będą też chronione walory przyrodnicze i krajobrazowe. Na pozostałych 30% terenu dopuszcza się jednak „realizację infrastruktury rekreacyjno-sportowej, realizację zabudowy usługowej na potrzeby obsługi podstawowej funkcji terenu do wysokości 12 m oraz realizację obiektów kultury”.
Druga część. Niestety, przeznaczenie drugiej części działki pozostało takie, jak w pierwotnym projekcie studium (US12). Czyli usługi sportu i rekreacji z możliwością zabudowy 40% powierzchni obiektami o wysokości do 12 metrów. W szczególności, taka funkcja terenu oznacza, że istnieje tam „priorytet dla lokalizacji obiektów i urządzeń sportowych, w tym sportu kwalifikowanego, sportu dzieci i młodzieży, osób niepełnosprawnych, oraz obiektów i urządzeń dla rekreacji i rehabilitacji ruchowej”. Dopuszcza się tam też „lokalizowanie funkcji uzupełniających związanych z podstawową funkcję terenu, w tym przede wszystkim usług z zakresu administracji, centrów kongresowych, wystawienniczych, hoteli, gastronomii, handlu i turystyki, itp.”
Uwagi nie uwzględnione
Powyższe ogólne ustalenia, wprowadzone do studium na wniosek Towarzystwa, zostaną uszczegółowione za kilka lat w planie miejscowym. Niestety, już na etapie przygotowania studium – a więc tym bardziej na późniejszym etapie przygotowania planu miejscowego – przepadły dwa inne wnioski Towarzystwa. Radni nie uwzględnili bowiem następujących poprawek:
4. Oczko wodne przy Jeziorze Czerniakowskim. Towarzystwo wnioskowało, by oczko wodne w sąsiedztwie rezerwatu Jez. Czerniakowskie (tj. działkę o nr ew. 9 z obrębu 1-05-26) przeznaczyć w studium m.st. Warszawy pod tereny zieleni urządzonej (ZP1) jako teren wyłączony spod zabudowy. W projekcie studium działka ta przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową (M2) i taka pozostała.
5. Błonie Czerniakowskie. Towarzystwo wnioskowało także, by objąć ochroną jako użytek ekologiczny „Błonie Czerniakowskie” (tereny pomiędzy Trasą Siekierkowską, ul. Wolicką a osiedlem Bernardyńska) i przeznaczyć je pod tereny zieleni urządzonej z udziałem terenów sportu i rekreacji (ZP2). Niestety, obszar ten pozostanie taki, jak w projekcie studium, czyli będzie przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową o przewadze zabudowy jednorodzinnej (M2).
Co dalej?
Studium, czyli pomocniczy dokument do opracowania planu miejscowego, już jest. Teraz Towarzystwo skupi swoje wysiłki na tym, by jak najszybciej powstał sam plan. W tym celu dążyć będzie do szybkiego spełnienia dwóch pierwszych warunków rozpoczęcia prac merytorycznych nad planem: (1.) sfinalizowania wytycznych konserwatorskich dla Miasta-Ogrodu Sadyba (przygotowuje je Stołeczny Konserwator Zabytków) oraz (2.) ogłoszenia przetargu na wykonanie planu. Z analizy obecnej sytuacji i z zapowiedzi urzędników wynika, że warunki te mogą zostać spełnione do końca pierwszego kwartału 2007 roku. Równolegle z pracami dotyczącymi planu dla Miasta-Ogrodu Sadyba, Towarzystwo będzie zabiegać o jak najszybsze przygotowanie planu miejscowego dla terenu Jeziorka Czerniakowskiego. Tu efekty mogą przyjść szybciej, bowiem przygotowanie planu zostanie zapewne od razu (bez dodatkowego przetargu) powierzone osobie, która już go wcześniej opracowywała – zanim zmieniły się przepisy planistyczne. O postępach prac nad przygotowaniem obu planów miejscowych będziemy informować na stronie Towarzystwa.
